Verðtrygging í hnotskurn!, Svona virkar hún í raun.. Options

[feu]

Sælir Málverjar!

Sé á skrifum Málverja að raun skilningur þeirra á hugtakinu verðtryggingu, er að einhverju ábótavant!

Mig langar að útskýra hvernig verðtryggingin í raun virkar. Til þess ætla ég að nota einföld dæmi þar sem staða lánþega og lánveitenda verður dregin fram.

Við skulum notast við mjög einfalt dæmi. Einn banki og hópur sem lánþegar.

Nú fyrst skulum við skoða hvað gerist þar sem engin verðtrygging er til. Við skulum láta lánveitendur lána 1 biljón (1000 miljarða)
Og við skulum hafa vexti fasta, 5%.

Nú upphæðin 1 biljón er sú upphæð sem lánveitendur eru með nokkuð konstant útistandi. Vissulega eru sumir lánveitendur að borga upp sín lán og borga þ.a.l. minna, en á móti kemur, þá eru alltaf nýjir að kaupa og byrja á að taka lán. Niðurstaðan, til jafns er heildarlánafjárhæðin sem lánveitendur hafa útistandandi, 1 biljón og árlegar tekjur hans af þessari biljón, 50 miljarðar!

Nú gerist það snöggt og óvænt, að fasteignir snarhækka í verði. Segjum 50%. Nú, í sjálfu sér fá bankarnir bara sína 50 miljarða til að byrja með, en fljótt þegar hinir nýju kaupendur kaupa nýju fasteignirnar á hærra verði, þá hækkar útistandandi höfuðstóll lánveitenda og að lokum, í 1.5 biljón (1.500 miljarða)

Þessi hækkun, veldur því að tekjur lánveitenda hafa líka hækkað, þeir fá nú 75 miljarða af sínum lánum til fasteigna kaupenda sem er n.b. í fullu samræmi við hækkunina og þær breytingar sem orðið hafa á markaðinum.

Nú skulum við skoða hvað hefði gerst ef bankinn hefði notað verðtryggingu.

Nú alveg sama senaríó, bankinn eykur útlánahöfuðstól sinn og fær auknar tekjur af þenslunni í fasteignamarkaðinum. Hann fær eftir sem áður sína 75 miljarða í viðbótartekjur. En.. verum róleg. Þann dag sem þessi 50% hækkun á fasteignum varð ljós, þ.e. þegar hann hafði aukið útlán sín um 50% og kaupin höfðu átt sér stað, þá mátti bankinn senda sínum lánþegum, bæði nýjum og gömlum, 50% aukareikning. Þ.e. upp á 500 miljarða. Hann innheimtir ekki strax sína lánþega um þessa upphæð, heldur hækkaði lán þeirra sem þessu nam, kallaði það verðtryggingu. Til viðbótar reiknar hann síðan vexti á þá upphæð, ekki bara þessa gömlu, heldur líka þessa nýju sem eru að kaupa eignirnar á 50% yfirverði.

Þannig er ljóst að tekjur bankans af hækkuninni er ekki lengur sama sneið af kökunni, sem allt snýst um, heldur fær hann miklu, miklu stærri sneið af kökunni. Í stað þess að lánþegar græði til jafns á við hvað þeir geti tapað, þá passa bankarnir sig á því að græða það sem lánþegar græða, en yppta öxlum þegar þeir tapa.

[rimryts]

Sælir Málverjar!

Sé á skrifum Málverja að raun skilningur þeirra á hugtakinu verðtryggingu, er að einhverju ábótavant!

Mig langar að útskýra hvernig verðtryggingin í raun virkar. Til þess ætla ég að nota einföld dæmi þar sem staða lánþega og lánveitenda verður dregin fram.

Við skulum notast við mjög einfalt dæmi. Einn banki og hópur sem lánþegar.

Nú fyrst skulum við skoða hvað gerist þar sem engin verðtrygging er til. Við skulum láta lánveitendur lána 1 biljón (1000 miljarða)
Og við skulum hafa vexti fasta, 5%.

Nú upphæðin 1 biljón er sú upphæð sem lánveitendur eru með nokkuð konstant útistandi. Vissulega eru sumir lánveitendur að borga upp sín lán og borga þ.a.l. minna, en á móti kemur, þá eru alltaf nýjir að kaupa og byrja á að taka lán. Niðurstaðan, til jafns er heildarlánafjárhæðin sem lánveitendur hafa útistandandi, 1 biljón og árlegar tekjur hans af þessari biljón, 50 miljarðar!

Nú gerist það snöggt og óvænt, að fasteignir snarhækka í verði. Segjum 50%. Nú, í sjálfu sér fá bankarnir bara sína 50 miljarða til að byrja með, en fljótt þegar hinir nýju kaupendur kaupa nýju fasteignirnar á hærra verði, þá hækkar útistandandi höfuðstóll lánveitenda og að lokum, í 1.5 biljón (1.500 miljarða)

Þessi hækkun, veldur því að tekjur lánveitenda hafa líka hækkað, þeir fá nú 75 miljarða af sínum lánum til fasteigna kaupenda sem er n.b. í fullu samræmi við hækkunina og þær breytingar sem orðið hafa á markaðinum.

Nú skulum við skoða hvað hefði gerst ef bankinn hefði notað verðtryggingu.

Nú alveg sama senaríó, bankinn eykur útlánahöfuðstól sinn og fær auknar tekjur af þenslunni í fasteignamarkaðinum. Hann fær eftir sem áður sína 75 miljarða í viðbótartekjur. En.. verum róleg. Þann dag sem þessi 50% hækkun á fasteignum varð ljós, þ.e. þegar hann hafði aukið útlán sín um 50% og kaupin höfðu átt sér stað, þá mátti bankinn senda sínum lánþegum, bæði nýjum og gömlum, 50% aukareikning. Þ.e. upp á 500 miljarða. Hann innheimtir ekki strax sína lánþega um þessa upphæð, heldur hækkaði lán þeirra sem þessu nam, kallaði það verðtryggingu. Til viðbótar reiknar hann síðan vexti á þá upphæð, ekki bara þessa gömlu, heldur líka þessa nýju sem eru að kaupa eignirnar á 50% yfirverði.

Þannig er ljóst að tekjur bankans af hækkuninni er ekki lengur sama sneið af kökunni, sem allt snýst um, heldur fær hann miklu, miklu stærri sneið af kökunni. Í stað þess að lánþegar græði til jafns á við hvað þeir geti tapað, þá passa bankarnir sig á því að græða það sem lánþegar græða, en yppta öxlum þegar þeir tapa.

Óskaplega vefst svona einfaldur hlutur eins og verðtrygging fyrir þér. Skammtímasveiflur á fasteigninni sjálfri koma verðtryggingu ekkert við og heldur ekki langtímasveiflur hvort sem verð hækkar eða lækkar. Auk þess er verðtrygging á báða bóga. Ef neysluverðsvísitalan lækkar lækka mánaðarlegar greiðslur.

Ef verðlag er óstöðugt er verðtrygging æskileg og til hagbóta fyrir báða aðila, bæði lántakanda og lánveitenda. Með því að hafa verðtryggingu er hægt að ákveða hóflega vexti. Ef engin verðtrygging er er gerð áætlun um verðbólgu og vextirnir ákveðnir í samræmi við það. Vextirnir á óverðtyggðum lánum eru breytilegir og hækka og lækka með verðbólgustiginu. Óverðtryggð lán hafa reynst óhagstæðari fyrir lántakendur en verðitryggð lán auk þess sem greiðslubyrðin er mjög ójöfn vegna breytilegra vaxta.

Verðtrygging á jafngreiðslulánum virkar þannig að það sem greitt er mánaðarlega hækkar í samræmi við hækkun á vísitölu neysluverðs. 5% hækkun á neysluverðsvísitölu að einu ári liðnu frá því að lánið var tekið þýðir að mánaðarleg greiðsla hefur hækkað um 5% á þessu ári. Eftir mörg ár hefur neysluverðsvísitalan kannski tvöfaldast. Mánaðarleg afborgun hefur þá einnig tvöfaldast frá því sem hún var í upphafi osfrv.

Svo einfalt er það. Yfirleittt hafa launin hækkað meira en mánaðarleg greiðsla til lengri tíma litið. Þannig hefur greiðslubyrðin minnkað á verðtryggðum lánum.

[feu]

Óskaplega vefst svona einfaldur hlutur eins og verðtrygging fyrir þér. Skammtímasveiflur á fasteigninni sjálfri koma verðtryggingu ekkert við og heldur ekki langtímasveiflur hvort sem verð hækkar eða lækkar. Auk þess er verðtrygging á báða bóga. Ef neysluverðsvísitalan lækkar lækka mánaðarlegar greiðslur.

Ef verðlag er óstöðugt er verðtrygging æskileg og til hagbóta fyrir báða aðila, bæði lántakanda og lánveitenda. Með því að hafa verðtryggingu er hægt að ákveða hóflega vexti. Ef engin verðtrygging er er gerð áætlun um verðbólgu og vextirnir ákveðnir í samræmi við það. Vextirnir á óverðtyggðum lánum eru breytilegir og hækka og lækka með verðbólgustiginu. Óverðtryggð lán hafa reynst óhagstæðari fyrir lántakendur en verðitryggð lán auk þess sem greiðslubyrðin er mjög ójöfn vegna breytilegra vaxta.

Verðtrygging á jafngreiðslulánum virkar þannig að það sem greitt er mánaðarlega hækkar í samræmi við hækkun á vísitölu neysluverðs. 5% hækkun á neysluverðsvísitölu að einu ári liðnu frá því að lánið var tekið þýðir að mánaðarleg greiðsla hefur hækkað um 5% á þessu ári. Eftir mörg ár hefur neysluverðsvísitalan kannski tvöfaldast. Mánaðarleg afborgun hefur þá einnig tvöfaldast frá því sem hún var í upphafi osfrv.

Svo einfalt er það. Yfirleittt hafa launin hækkað meira en mánaðarleg greiðsla til lengri tíma litið. Þannig hefur greiðslubyrðin minnkað á verðtryggðum lánum.

Þú hefðir alveg getað sparað þér alla þessa langloku eins og hún lagði sig. Þú ert nákvæmlega ekkert að segja með henni annað en það sem liggur í augum uppi og er óumdeilanlegt. En er bara alls ekki umræðuefnið hér.

Það sem þér og öðrum yfirsést í þessu dæmi hér að framan, er að bankinn í dæminu um enga verðtryggingu, öðlast sömu sneið af kökunni, þótt verðlag hækki. Hans tekjur fylgja veðhæfni eignanna sem hækka með hækkandi verðlagi.

Villan eða óréttlætið í verðtryggunni er að hann eykur tekjur sínar með hærri vöxtum í leiðinni með hækkuninni, þ.e. stækkar sneið sína af kökunni sem er algjörlega út í hött.

Þetta er í raun ekki ósvipað eins og með áskrifendur að blöðum eða einhverju öðru, þegar áskrifendum fjölgar, þá hækkar eðlilega tekjustofn þess sem selur áskriftina. Þér hlyti að þykja það vera í hæsta máta óeðlilegt ef að áskrift hækkaði með fjölgun á áskrifendum, ekki satt, hvað þá ef það yrði fastbundið og útreiknanlegt?

Samt finnst þér eðlilegt að bankanir geti hækkað vaxtaálag sitt þegar SUMT verðlag hækkar?

Athugaðu mjög vel það sem Gangleri skilur ekki (eðlilega), er að vísitölur skanna bara viss svið. Afhverju finnst mönnum eðlilegt að bankarnir græði á hækkun fasteigna, en ekki á hækkun hlutabréfa, hækkun fyrirtækja, hækkun á næstum hverju sem er og er ekki í reikniforsendum vísitalna sem eru til grundvallar, verðtryggingunni.

*hóstakast*

Þú getur þó hóstað, fjandakornið!

[rimryts]

Það sem þér og öðrum yfirsést í þessu dæmi hér að framan, er að bankinn í dæminu um enga verðtryggingu, öðlast sömu sneið af kökunni, þótt verðlag hækki. Hans tekjur fylgja veðhæfni eignanna sem hækka með hækkandi verðlagi.
Villan eða óréttlætið í verðtryggunni er að hann eykur tekjur sínar með hærri vöxtum í leiðinni með hækkuninni, þ.e. stækkar sneið sína af kökunni sem er algjörlega út í hött.

Þetta er langsótt röksemdarfærsla sem stenst enga skoðun. Tekjur bankanna hafa ekkert með veðhæfni eignanna að gera nema náttúrlega að gott veð tryggir endurgreiðslu á láninu.

Eins og ég sagði í síðasta innleggi mínu hafa verðtryggð lán verið hagstæðari en óverðtryggð lán fyrir lántakendur. Þú viðurkennir að þetta sé rétt en gerir þér samt enga grein fyrir að það þýðir að bankarnir hafa meiri hagnað af óverðtryggðu láni en verðtryggðu. Þess vegna stenst það ekki að bankinn auki tekjur sínar með verðtryggingu umfram þær tekjur sem hærri vextir á óverðtryggðum lánum gefa.

[feu]

Þetta er langsótt röksemdarfærsla sem stenst enga skoðun. Tekjur bankanna hafa ekkert með verðhæfni eignanna að gera nema náttúrlega að gott veð tryggir endurgreiðslu á láninu.

Eins og ég sagði í síðasta innleggi mínu hafa verðtryggð lán verið hagstæðari en óverðtryggð lán fyrir lántakendur. Þú viðurkennir að þetta sé rétt en gerir þér samt enga grein fyrir að það þýðir að bankarnir hafa meiri hagnað af óverðtryggðu láni en verðtryggðu. Þess vegna stenst það ekki að bankinn auki tekjur sínar með verðtryggingu umfram þær tekjur sem hærri vextir á óverðtryggðum lánum gefa.

Hafa vaxtatekjur bankanna ekkert með veðhæfni að gera????

Að sjálfsögðu skapa veð heimildir til útlána, kallast reyndar veðheimildir. Þannig aukast vaxtatekjur bankanna við auknum veðheimildum og sérstaklega á fasteignamarkaði.

Ástæðan fyrir því að óverðtryggð lán eru svona óhagkvæm er vegna gríðar hás vaxtastigs. Vaxtastig sem á sér engan líkann í vestrænum heimi. Það ætti að segja sig sjálft að trygging banka fyrir hækkunum á eigin útgjaldaliðum til að skapa þessar tekjur, ætti að vera innifaldar í vaxtastiginu.

En með verðtryggingunni, tengslum fasteigna inn í vísitölur og síðan inn í verðtrygginguna sjálfa, gerir það að verkum að þeir græða meir en sem nemur hækkunum á eigin útgjaldaliðum.

Og hvernig það gerist, útskýrir dæmið hér að framan!

[rimryts]

Hafa vaxtatekjur bankanna ekkert með veðhæfni að gera????

Að sjálfsögðu skapa veð heimildir til útlána, kallast reyndar veðheimildir. Þannig aukast vaxtatekjur bankanna við auknum veðheimildum og sérstaklega á fasteignamarkaði.

Ástæðan fyrir því að óverðtryggð lán eru svona óhagkvæm er vegna gríðar hás vaxtastigs. Vaxtastig sem á sér engan líkann í vestrænum heimi. Það ætti að segja sig sjálft að trygging banka fyrir hækkunum á eigin útgjaldaliðum til að skapa þessar tekjur, ætti að vera innifaldar í vaxtastiginu.

En með verðtryggingunni, tengslum fasteigna inn í vísitölur og síðan inn í verðtrygginguna sjálfa, gerir það að verkum að þeir græða meir en sem nemur hækkunum á eigin útgjaldaliðum.

Og hvernig það gerist, útskýrir dæmið hér að framan!

Við vorum að tala um tekjur af láninu í samanburði við tekjur af óvertryggðu láni. Það er endalaust hægt að tala um óteljandi hliðarverkanir. Þær eiga bara alveg eins við um óverðtryggð lán þannig að verðtryggingin skiptir engu máli í þessu sambandi.

Vaxtastig óverðtryggðra islenskra lána er ekkert lægra en verðtryggðra lána. Þannig skiptir verðtryggingin engu máli í þessu samhengi.

[feu]

Við vorum að tala um tekjur af láninu í samanburði við tekjur af óvertryggðu láni. Það er endalaust hægt að tala um óteljandi hliðarverkanir. Þær eiga bara alveg eins við um óverðtryggð lán þannig að verðtryggingin skiptir engu máli í þessu sambandi.

Vaxtastig óverðtryggðra islenskra lána er ekkert lægra en verðtryggðra lána. Þannig skiptir verðtryggingin engu máli í þessu samhengi.

Skil þig ekki alveg.

T.d. eru óverðtryggðir vextir á bílalánum um 15% í dag. Hvar eru vextir séu 15% af sambærilegum lánum í hinum vestrænum heimi?

[rimryts]

Skil þig ekki alveg.

T.d. eru óverðtryggðir vextir á bílalánum um 15% í dag. Hvar eru vextir séu 15% af sambærilegum lánum í hinum vestrænum heimi?

Ég hef ekki minnst einu orði á né gefið á neinn hátt í skyn að vextir séu 15% annars staðar en á Íslandi í hinum vestræna heimi.

[feu]

Ég hef ekki minnst einu orði á né gefið á neinn hátt í skyn að vextir séu 15% annars staðar en á Íslandi í hinum vestræna heimi.

Þú ert að segja að menn taki ekki óverðtryggð lán. Ég segi þau vera of dýr fyrir lántakendur, þá segir þú þau vera jafn há og verðtryggð nú og loks, segir þú hér á öðrum þræði að í raun séu verðtryggð lán dýrari (hærri samanlagðar vaxtagreiðslur)

Sbr. þetta innlegg þitt:

Þannig greiðist minna í vexti af óverðtryggðu láni þó að vaxtaprósentan reynist vera sú sama (þeas vextir fyrir óverðtryggða lánið og vextir + verðtrygging fyrir verðtryggða lánið).

En að sjálfsögðu er þessi deila um verðtryggða og óverðtryggða vexti, bull og vitleysa og kemur umræðuefninu ekki baun við, frekar en margt annað á þessum þræði.

Umræðuefnið er fasttenging fasteignaverðs við vísitölur. Þannig ef eigendur fasteigna græða, þá fær bankinn hlutdeild í þeim gróða en tekur ekkert á sig, þótt lántakandinn tapi. Vissulega var ég með 100% tengingu fasteigna við vísitölur hér að framan í hinu framandi dæmi mínu, en það var gert til að feitletra óréttlætið og bullið sem verðtryggingin stendur fyrir.

Mér finnst persónulega nóg að horfa á önnur lönd og síðan jafnvel bara á önnur svið í Íslensku þjóðlífi. Svið sem engin áhrif hafa á verðbólgu mælingar, eins og hækkun fyrirtækja, hækkun hlutabréfa, hækkun lands, hækkun kvóta, osfv. osfv.

Ekki fær bankinn aukavaxtatekjur þótt þessi svið hækki og það rosalega. Hvers vegna á hann þá að fá hlutdeild í hækkunum á fasteignum?

Síðan er hinn punkturinn í umræðunni, þ.e. hvernig verðtryggingin verðmerkir þensluna og í raun dobblar hana. Þessi hlið á þessu fyrirbæri sem verðtryggingin er, er í raun af sama meiði og þegar fyrirtæki eiga hlutabréf í hverju öðru, í hring. Þannig er nóg að eitt hækki, hækkunin leiðir yfir á næsta sem leiðir yfir á næsta og svo aftur yfir á fyrsta, svo koll af kolli.

Í dæminu hér að framan, er ljóst, að við þessar hækkanir, þá verða þeir sem keyptu upphaflega, að hækka sína innkomu, annars geta þeir ekki gert skil á hækkun fasteigna sinna sem jafnvel hefðu að óbreyttu, gengið til baka. En með bindingu við verðtrygginguna, þá er hækkunin innleyst með auknum vaxtagjöldum lántakenda.

[Gangleri]

Þú ert að segja að menn taki ekki óverðtryggð lán. Ég segi þau vera of dýr fyrir lántakendur, þá segir þú þau vera jafn há og verðtryggð nú og loks, segir þú hér á öðrum þræði að í raun séu verðtryggð lán dýrari (hærri samanlagðar vaxtagreiðslur)

Sbr. þetta innlegg þitt:
En að sjálfsögðu er þessi deila um verðtryggða og óverðtryggða vexti, bull og vitleysa og kemur umræðuefninu ekki baun við, frekar en margt annað á þessum þræði.

Umræðuefnið er fasttenging fasteignaverðs við vísitölur. Þannig ef eigendur fasteigna græða, þá fær bankinn hlutdeild í þeim gróða en tekur ekkert á sig, þótt lántakandinn tapi. Vissulega var ég með 100% tengingu fasteigna við vísitölur hér að framan í hinu framandi dæmi mínu, en það var gert til að feitletra óréttlætið og bullið sem verðtryggingin stendur fyrir.

Mér finnst persónulega nóg að horfa á önnur lönd og síðan jafnvel bara á önnur svið í Íslensku þjóðlífi. Svið sem engin áhrif hafa á verðbólgu mælingar, eins og hækkun fyrirtækja, hækkun hlutabréfa, hækkun lands, hækkun kvóta, osfv. osfv.

Ekki fær bankinn aukavaxtatekjur þótt þessi svið hækki og það rosalega. Hvers vegna á hann þá að fá hlutdeild í hækkunum á fasteignum?

Síðan er hinn punkturinn í umræðunni, þ.e. hvernig verðtryggingin verðmerkir þensluna og í raun dobblar hana. Þessi hlið á þessu fyrirbæri sem verðtryggingin er, er í raun af sama meiði og þegar fyrirtæki eiga hlutabréf í hverju öðru, í hring. Þannig er nóg að eitt hækki, hækkunin leiðir yfir á næsta sem leiðir yfir á næsta og svo aftur yfir á fyrsta, svo koll af kolli.

Í dæminu hér að framan, er ljóst, að við þessar hækkanir, þá verða þeir sem keyptu upphaflega, að hækka sína innkomu, annars geta þeir ekki gert skil á hækkun fasteigna sinna sem jafnvel hefðu að óbreyttu, gengið til baka. En með bindingu við verðtrygginguna, þá er hækkunin innleyst með auknum vaxtagjöldum lántakenda.

Svo er nú það.