27 replies to this topic

[gestur]

fleebah, on 19 March 2012 - 16:27, said:

Gamlar fréttir

Þetta svarar rannsóknarspurningu þessa þráðar.

Jamm, enda tefjast erlend lán lengst í uppboðsferlinu. Breytir þá engu hvort staða skuldara sé viðráðanleg eftir leiðréttingu.
Réttaróvissan tefur uppgjörsferlið út í það óendanlega.
Nú mun þeim málum fjölga töluvert þar sem fer að sjá fyrir endann á því. Sjá línurit um þróun nauðungarsölu í Rvk, hér fyrr.

gestur, on 18 March 2012 - 18:19, said:

En ég er með aðra spurningu:
Veistu hvað margar íbúðir voru fullkláraðar árið 2010? (það er ekki búið að birta tölur um 2011).
En 2009?
Veistu hvernig sá fjöldi er í samanburði við fjölgun fólks á húseignaaldri?
Eða í samanburði við ársþörf fyrir nýju húsnæði, EFfólksfjölgun væri eðlileg (þ.e. brottflutningur væri ekki í sögulegum hæðum).
Af hverju ætli Íslandsbanki hafi ekki framkvæmt þann samanburð?

Ég sé að þú getur ekki beðið af óþreyju um að heyra af neikvæðum fréttum af fasteignamarkaði

1137 eignir voru kláraðar 2010 (898 árið 2009).
Þörf fyrir nýjar eignir á meðan allt var eðlilegt og fólki fjölgaði milli ára (á þeim aldri sem kaupir húsnæði) var um 1200-1300 ibúðir.
En nú þegar fjölgun fólks er engin að þá er sömuleiðis engin þörf fyrir nýjar íbúðir og ofangreindar íbúðir bætast bætast því við offramboðið.

Hvað voru svo margar eignir í byggingu um áramótin 2010/2011? Jú 4.976.
Það tekur rúmlega 4 ár að koma þeim á markaðinn með þessum hraða (3 ár héðan í frá), en eins og sést að hraði á framleiðslu nýbygginga er aftur að aukast og því líklegra að tíminn verði skemmri.
Þótt einhverjir trúi því ekki að þá er einnig verið að hefja byggingu nýrra eigna skv. tölum hagstofunnar, þ.e. ekki er einungis verið að ganga á einhvern massa sem byggðist upp í aðdraganda hrunsins.

Og þetta er þegar byggingakostnaður á að vera yfir markaðsverði.
Ótrúlegur fjandi .... hvaða ályktun dregur Íslandsbanki af þessu öllu saman? Jú þeir pissa upp í vindinn og segja að hér séu allar aðstæður til hækkunar á fasteignamarkaði.

Edited by gestur, 19 March 2012 - 19:16.

[Agent Smith]

fleebah, on 19 March 2012 - 16:27, said:

Gamlar fréttir


Þetta svarar rannsóknarspurningu þessa þráðar.

Nei, spurningin var hvað á ILS margar eignir á höfuðborgarsvæðinu

[gestur]

http://www.svipan.is/?p=27771

Þróun fasteignaverðs á árinu 2012 rökstudd

Sumarið 2009 hitti ég félaga minn sem ég hafði ekki séð í nokkur ár. Hann hafði selt einbýlishúsið sitt rétt eftir aldamótin og flutt til Þýskalands til að vinna fyrir stórfyrirtæki í hugbúnaði.
Þegar hann var að undirbúa komu sína aftur til Íslands árið 2006 þá fannst honum eitthvað bogið við húsnæðisverðið á Íslandi. Það var alveg furðulega hátt miðað við það sem það ætti að vera.
Töluglöggur maður sem hann er og grúskari þá hafði hann samband við öll sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu og fékk upplýsingar um hvað væri verið að byggja húsnæði fyrir mikið af fólki.
Niðurstaðan var sú að það var búið að úthluta byggingarleyfum fyrir húsnæði sem átti að duga fyrir nærri hundrað þúsund manns. Þetta er náttúrulega einn þriðji af þjóðinni, eða eins og að allir íbúar á Grænlandi og Færeyjum ætluðu að flytja til Íslands.
Húsnæðisverð var orðið þannig að fermetraverð í úthverfi Kópavogs var orðið hærra en á dýrasta stað í miðborg Kaupmannahafnar.
Þetta var greinilega algjört bull.
Hann tók þá einföldu ákvörðun þegar hann flutti til Íslands árið 2007 að leigja bara og bíða og viti menn, hann hafði rétt fyrir sér. Árið 2008 hrundi þetta allt saman til grunna. Þegar eitthvað var orðið hægt að tala við einhvern bankann fór hann bara þangað, sagði þeim hvaða hús hann vildi kaupa. Sagði þeim að troða láninu sem lá húsinu einhvert þar sem sólin skín sjaldan og staðgreiddi húsið. Verðið var auðvitað minna en helmingur uppsprengda loftbóluverðsins sem enginn vildi lengur borga.
Staðan í dag
Nú í dag er fjallað um það í fjölmiðlum að 10.000 íbúðir eignir standi tómar. Það var ekki búið að byggja allt sem til stóð árið 2007-8. Miðað við meðal fjölskyldustærð þá dugar það fyrir 35 þúsund manns sem enginn kannast við að búi á götunni. Það flytja nokkur þúsund manns burt frá Íslandi á hverju ári. Með þessu áframhaldi fjölgar auðvitað eignum sem eru til sölu.
Hvaða heilvita manni dettur þá í hug að fasteignaverð muni hækka?
Það er alveg á hreinu að framboð á fasteignum er að aukast. Það er verið að vinna við að klára byggingu á hundruðum eigna. Fólki á Íslandi fer fækkandi. Það er offramboð á fasteignum nú þegar. Hvar eru rökin fyrir hækkun á fasteignaverði? Af þessu má sjá að það er algerlega á hreinu að það eina sem heldur uppi fasteignaverði í dag er að þeir opinberu aðilar og bankar sem eiga þær halda framboði fasteigna hæfilega takmörkuðu. Sá leikur er samt fyrirfram tapaður því eignunum fjölgar og fólkinu fækkar.
Hér er því rökstudd spá um þróun fasteignaverðs á árinu 2012: Það lækkar svo eftir verður tekið.

Baldvin Björgvinsson

[Agent Smith]

gestur, on 25 March 2012 - 15:23, said:

http://www.svipan.is/?p=27771

Þróun fasteignaverðs á árinu 2012 rökstudd

Sumarið 2009 hitti ég félaga minn sem ég hafði ekki séð í nokkur ár. Hann hafði selt einbýlishúsið sitt rétt eftir aldamótin og flutt til Þýskalands til að vinna fyrir stórfyrirtæki í hugbúnaði.
Þegar hann var að undirbúa komu sína aftur til Íslands árið 2006 þá fannst honum eitthvað bogið við húsnæðisverðið á Íslandi. Það var alveg furðulega hátt miðað við það sem það ætti að vera.
Töluglöggur maður sem hann er og grúskari þá hafði hann samband við öll sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu og fékk upplýsingar um hvað væri verið að byggja húsnæði fyrir mikið af fólki.
Niðurstaðan var sú að það var búið að úthluta byggingarleyfum fyrir húsnæði sem átti að duga fyrir nærri hundrað þúsund manns. Þetta er náttúrulega einn þriðji af þjóðinni, eða eins og að allir íbúar á Grænlandi og Færeyjum ætluðu að flytja til Íslands.
Húsnæðisverð var orðið þannig að fermetraverð í úthverfi Kópavogs var orðið hærra en á dýrasta stað í miðborg Kaupmannahafnar.
Þetta var greinilega algjört bull.
Hann tók þá einföldu ákvörðun þegar hann flutti til Íslands árið 2007 að leigja bara og bíða og viti menn, hann hafði rétt fyrir sér. Árið 2008 hrundi þetta allt saman til grunna. Þegar eitthvað var orðið hægt að tala við einhvern bankann fór hann bara þangað, sagði þeim hvaða hús hann vildi kaupa. Sagði þeim að troða láninu sem lá húsinu einhvert þar sem sólin skín sjaldan og staðgreiddi húsið. Verðið var auðvitað minna en helmingur uppsprengda loftbóluverðsins sem enginn vildi lengur borga.
Staðan í dag
Nú í dag er fjallað um það í fjölmiðlum að 10.000 íbúðir eignir standi tómar. Það var ekki búið að byggja allt sem til stóð árið 2007-8. Miðað við meðal fjölskyldustærð þá dugar það fyrir 35 þúsund manns sem enginn kannast við að búi á götunni. Það flytja nokkur þúsund manns burt frá Íslandi á hverju ári. Með þessu áframhaldi fjölgar auðvitað eignum sem eru til sölu.
Hvaða heilvita manni dettur þá í hug að fasteignaverð muni hækka?
Það er alveg á hreinu að framboð á fasteignum er að aukast. Það er verið að vinna við að klára byggingu á hundruðum eigna. Fólki á Íslandi fer fækkandi. Það er offramboð á fasteignum nú þegar. Hvar eru rökin fyrir hækkun á fasteignaverði? Af þessu má sjá að það er algerlega á hreinu að það eina sem heldur uppi fasteignaverði í dag er að þeir opinberu aðilar og bankar sem eiga þær halda framboði fasteigna hæfilega takmörkuðu. Sá leikur er samt fyrirfram tapaður því eignunum fjölgar og fólkinu fækkar.
Hér er því rökstudd spá um þróun fasteignaverðs á árinu 2012: Það lækkar svo eftir verður tekið.

Baldvin Björgvinsson

Við erum nú búnir að fara yfir það hér á málefnum sem sýnir okkur að þessi grein Baldvins er bull. Max 6000 eignir umfram eftirspurn á landinu öllu og fólki hefur ekki fækkað. Hvort sem skoðað er heildarfjöldi allra eða frá 20 ára aldri. Ef einhvað er er fólk byrjað að koma heim aftur. (t.d. vörubílstjóri nokkkur). Baldvin verður líklega að taka þennan rökstuðining til endurskoðunar.

Edited by Agent Smith, 26 March 2012 - 00:08.

[gestur]

...

Edited by gestur, 26 March 2012 - 13:53.

[gestur]

Ég geri fastlegt ráð fyrir að Baldvin eigi við brottflutninga umfram aðfluttra. En eins og þú veist að þá hefur ekki fjölgað í þessum aldurshópi eins og hér hafa menn gefið í skyn.
Og það er alveg rétt hjá honum að á meðan er verið að fullklára alveg ótrúlega mikið af nýju húsnæði.

Baldvin ræðir byggingaleyfi og þú berð það saman við framleiðslu fullkláraðra íbúða umfram þörf. Þarna er um tvennt ólíkt að ræða.
Heildaraukning íbúða á árunum 2003 til 2008 var 20% á landinu öllu (heimild Seðlabankans sem ég hef vitnað í áður). Það gerir um 25 þús íbúðir.
Að auki voru lóðir og íbúðir á lægra byggingarstigi um mitt ár 2010 10% (Seðlabankinn, sama heimild). Sem gerir um 12.500 íbúðir.
Eða 37.500 íbúðir (þar af um 2/3 byggingaleyfa sem hafa skilað sér alla leið).
Nú búa 2,75 að meðaltali í hverri íbúð hér á landi. Þetta gera því útgefin byggingaleyfi fyrir 37.500 x 2,75 = rúmlega 100 þús. manns.

Þú verður að skilja á milli þess sem þú vonast helst til að verði og svo raunveruleikann.
Ég sé hinsvegar ekki að Baldvin þurfi að endurskoða sína greiningu neitt.

Edited by gestur, 26 March 2012 - 13:53.

[Agent Smith]

Frá árinu 2000 hafa 10000 fleiri flutt til landsinns en frá því.

Þar af um 10þús síðustu 3 árin fyrir hrun.

Talið er að Íslendingar verða um 400 þús 2030. og um 350 þús eftir 8 ár.

https://hagstofa.is/...px?ItemID=11237

Óþarfi að mála allt svart, til hvers að reyna að tala markaðinn meira niður, þegar augljóst er að hann er að rétta úr kútnum.

Edited by Agent Smith, 26 March 2012 - 18:54.

[gestur]

Agent Smith, on 26 March 2012 - 15:42, said:

Frá árinu 2000 hafa 10000 fleyrri flutt til landsinns en frá því.

Þar af um 10þús síðustu 3 árin fyrir hrun.

Talið er að Íslendingar verða um 400 þús 2030. og um 350 þús eftir 8 ár.

https://hagstofa.is/...px?ItemID=11237

Óþarfi að mála allt svart, til hvers að reyna að tala markaðinn meira niður, þegar augljóst er að hann er að rétta úr kútnum.

Er ég ekki bara að segja sannleikann? Og ef ekki, hvar er ég þá að ýkja?

Hvernig er hann augljóslega að rétta úr kútnum?
Sumir kalla það dead cat bouncing sem þú kallar að rétta úr kútnum. Það skemmtilega við það orðatiltæki er að þú þarft aldrei að hafa heyrt hver merking er til að vita hvað það þýðir.

Ef fólksfjölgun verður eins og þú segir, að þá höfum við nú þegar framleitt húsnæði eins og þarf að minnsta kosti næstu 10 árin. Ef það er ekki offramboð þá veit ég ekki hvað er það.

Edited by gestur, 26 March 2012 - 18:49.

[Agent Smith]

gestur, on 26 March 2012 - 17:41, said:

Er ég ekki bara að segja sannleikann? Og ef ekki, hvar er ég þá að ýkja?

Hvernig er hann augljóslega að rétta úr kútnum?
Sumir kalla það dead cat bouncing sem þú kallar að rétta úr kútnum. Það skemmtilega við það orðatiltæki er að þú þarft aldrei að hafa heyrt hver merking er til að vita hvað það þýðir.

Ef fólksfjölgun verður eins og þú segir, að þá höfum við nú þegar framleitt húsnæði eins og þarf að minnsta kosti næstu 10 árin. Ef það er ekki offramboð þá veit ég ekki hvað er það.

Ekki fyrir þá sem vilja búa í Reykjavík...

[Socrates]

Að sjálfsögðu er offramboð af íbúðarhúsnæði. Heilu fjölbýlishúsin standa auð út um allan bæ og hafa gert árum saman. En ef leiguíbúðir eru ekki hluti af fasteignamarkaðnum, þá eru leigjendur væntanlega ekki hluti af væntanlegum fasteignakaupendum. Skv. þessum rökum, þá eru þeir einir væntanlegir kaupendur sem hvergi búa og væntanlegir seljendur einungis þeir sem eiga 2 íbúðir eða fleiri. Þetta er náttúrulega einfeldningslegt bull.