40 replies to this topic

[gestur]

egillm, on 31 March 2012 - 14:29, said:

Ættum við ekki að vera bera saman ávöxtun á fé inn á bók og skuldlausri eign? Ég get gefið ykkur eitt slíkt dæmi. Ég leigi út ca. 70fm eign í 101:

Leigan: 140.000 (1.680.000 á ári).
Fasteignagjöld: 63.000.
Vatns- og fráveitugjöld: 63.000.
Tryggingar: 60.000.
Hússjóður: 108.000.
Viðhald: 250.000 (Sem mér finnst heldur hátt enda fer ágætis upphæð í hússjóðinn árlega).
Fjármagnstekjuskattur: 235.200 (Fjármagnstekjur eru 20% af 70% af leigutekjunum).

Ávöxtun: 900.800.

Þessi eign kostaði 17.000.000. Miðað við þessa 7% vexti sem voru nefndir hér að ofan þá fengi maður 1.190.000 í ávöxtun. Eftir skatta er hagnaður 952.000.

Ávöxtun af íbúð: 900.800.
Ávöxtun af fé inn á sjóð/bankabók: 952.000.

Ekki má hins vegar gleyma að fasteignin sjálf getur hækkað í verði og það fer auðvitað bara eftir hversu góð fasteignakaupin eru.

Hvenær keyptirðu þessa eign?
Þú leigir yfir meðalverði en verðleggur eignina undir markaðsverði. Það hefur töluverð áhrif á niðurstöðuna.
Miðað við FMR þá er meðalverð fyrir svona eign um 19 mkr. Þar sem þú leigir út yfir meðalleigu að þá má áætla að markaðsverðið sé jafn mikið hlutfallslega yfir meðalverði og leigan er yfir markaðsleigu. Þá er eignin um 20,5 mkr virði.

Endurreiknaðu arðsemi skuldabréfanna (7,67%) miðað við 2,5 mkr og gerðu svo samanburðinn aftur.

Svo má ekki gleyma því að fasteigning sjálf getur lækkað í verði.

Edited by gestur, 31 March 2012 - 14:54.

[egillm]

gestur, on 31 March 2012 - 14:48, said:

Hvenær keyptirðu þessa eign?
Þú leigir yfir meðalverði en verðleggur eignina undir markaðsverði. Það hefur töluverð áhrif á niðurstöðuna.
Miðað við FMR þá er meðalverð fyrir svona eign um 19 mkr. Þar sem þú leigir út yfir meðalleigu að þá má áætla að markaðsverðið sé jafn mikið hlutfallslega yfir meðalverði og leigan er yfir markaðsleigu. Þá er eignin um 20,5 mkr virði.

Endurreiknaðu arðsemi skuldabréfanna (7,67%) miðað við 2,5 mkr og gerðu svo samanburðinn aftur.

Svo má ekki gleyma því að fasteigning sjálf getur lækkað í verði.

Íbúðin er keypt fyrir ári síðan. Fasteignamat á henni er 17,7 milljónir í dag.

Ég held að það dugi ekki einungis að skoða bara meðalverð á íbúðum og leigu. Fólk er að selja 70fm íbúðir á misháu verði þar sem það getur verið +- 3 milljóna munur. Það þarf samt ekki að merkja að leiguverðið breytist í takt við það. Eftirsókn eftir íbúð í 101 er mjög mikil Í DAG. Það er hún ekki endilega eftir 1 ár. Ég veit ekki hvernig markaðurinn er nákvæmlega núna en þetta var dæmi um íbúð sem var á mjög góðu verði sem bauð samt upp á að hafa leigu yfir meðalverði á þessari stærð.

Fasteignin getur auðvitað lækkað í verði rétt eins og vextirnir geta það og leigan sömuleiðis. Ég persónulega hef samt ekki miklar áhyggjur af því að eftirsókn eftir íbúðum í 101 muni minnka svo það hjálpar til með leiguverðið.

[gestur]

egillm, on 31 March 2012 - 15:34, said:

Íbúðin er keypt fyrir ári síðan. Fasteignamat á henni er 17,7 milljónir í dag.

Ég held að það dugi ekki einungis að skoða bara meðalverð á íbúðum og leigu. Fólk er að selja 70fm íbúðir á misháu verði þar sem það getur verið +- 3 milljóna munur. Það þarf samt ekki að merkja að leiguverðið breytist í takt við það. Eftirsókn eftir íbúð í 101 er mjög mikil Í DAG. Það er hún ekki endilega eftir 1 ár. Ég veit ekki hvernig markaðurinn er nákvæmlega núna en þetta var dæmi um íbúð sem var á mjög góðu verði sem bauð samt upp á að hafa leigu yfir meðalverði á þessari stærð.

Fasteignin getur auðvitað lækkað í verði rétt eins og vextirnir geta það og leigan sömuleiðis. Ég persónulega hef samt ekki miklar áhyggjur af því að eftirsókn eftir íbúðum í 101 muni minnka svo það hjálpar til með leiguverðið.

Þannig að þú verðleggur hana undir fasteignamati? Varla á það við almennt.
115% af fasteignmati finnst mörgum rétt verðlagning, en það er svona hóflegasta matið heyrist manni á fasteignaverði í dag.
No comment af minni hálfu við því.

"Bjútíið" í skuldabréfinu er að ef vextir lækka að þá hækkar markaðsverð bréfsins og þú getur selt það.
Ef þú átt það hinsvegar til gjalddaga þá ertu öruggur um að fá þessa vexti 7,67%.

Edited by gestur, 31 March 2012 - 16:39.

[egillm]

gestur, on 31 March 2012 - 15:54, said:

Þannig að þú verðleggur hana undir fasteignamati? Varla á það við almennt.
115% af fasteignmati finnst mörgum rétt verðlagning, en það er svona hóflegasta matið heyrist manni á fasteignaverði í dag.
No comment af minni hálfu við því.

"Bjútíið" í skuldabréfinu er að ef vextir lækka að þá hækkar markaðsverð bréfsins og þú getur selt það.
Ef þú átt það hinsvegar til gjalddaga þá ertu öruggur um að fá þessa vexti 7,67%.

Ég verðlegg hana bara á því verði sem hún er keypt. Af hverju ætti ég að miða við eitthvað annað? Punkturinn minn er sá að það geta fundist góð kauptækifæri. Maður þarf bara að kynna sér markaðinn vel. Að öðru leyti sýnist mér ég vera sammála þér.

[gestur]

Þú ættir að miða við markaðsverð af því að ef þú gerir það ekki að þá muntu taka rangar ákvörðanir.
Ef þú miðar ekki markaðsverð (og ef þú hefur keypt á mjög lágu verði), að þú muntu alltaf telja það skynsamara að leigja út í stað þess að selja. Alveg sama þótt að markaðsverð hafi tífaldast.

Þú getur borið leiguverð saman við kostnaðarverðið til þess að meta það hvort kaupin hafi reynst arðbær.
En ef þú vilt vita hvort að markaðsverð sé of hátt (og hvort þú eigir að leigja út áfram eða að selja) að þá berðu leiguverðið við markaðsverð.
Kostnaðarverðið er sokkin kostnaður og hefur enginn áhrif á verðmæti eignarinnar í dag.

[egillm]

gestur, on 01 April 2012 - 17:25, said:

Þú ættir að miða við markaðsverð af því að ef þú gerir það ekki að þá muntu taka rangar ákvörðanir.
Ef þú miðar ekki markaðsverð (og ef þú hefur keypt á mjög lágu verði), að þú muntu alltaf telja það skynsamara að leigja út í stað þess að selja. Alveg sama þótt að markaðsverð hafi tífaldast.

Þú getur borið leiguverð saman við kostnaðarverðið til þess að meta það hvort kaupin hafi reynst arðbær.
En ef þú vilt vita hvort að markaðsverð sé of hátt (og hvort þú eigir að leigja út áfram eða að selja) að þá berðu leiguverðið við markaðsverð.
Kostnaðarverðið er sokkin kostnaður og hefur enginn áhrif á verðmæti eignarinnar í dag.

Ok skil þig núna. Meikar sense.

[drCronex]

Agent Smith, on 27 March 2012 - 09:02, said:

Líklega tekur einhvern tíma fyrir lækkun að koma fram í samningum. Þar sem leigusamningar eru oft bundnir í ákveðan mánuði eða ár. Núna virðist sem lækkun sé að koma fram, líklega vegna þess að framboð er næganlegt.

2200kr fyrir fermeter í stúdíó íbúð í Reykjavík þ.e. 35fm íbúð er leigð út á 80 þús á mánuði.

Held að ég fari að kaupa holur til að leigja út...

Með auðveldum hætti er hægt að ná 15-20% arði af eigin fé með því að fjárfesta í littlum íbúðum.

Þetta er ástæðan fyrir hækkandi leigu. Íbúðir eru komnar í braskið og verð á þeim mun bara fara hækkandi. Það að eiga íbúð mun heyra sögunni til fyrir stórann hóp uppkomandi kynslóða.

Hækkandi leiguverð hækkar söluverð. Hækkandi verð á þaki yfir höfuðið er í heildina ekki gott fyrir neinn nema braskara.

Nema ég verði gerður að forseta, þá skal ég stoppa þetta.

Edited by drCronex, 04 April 2012 - 11:33.

[Leigusali]

Góðan dag,

Ég datt inn á þessar umræður.

Ég er leigusali. Ef þið eruð með einhverjar spurningar, þá skal ég reyna að svara þeim eftir bestu getu.

Kv. Leigusali

[vinland]

Aðal vandamálið við samanburð á leiguverði og fasteignaverði er að fasteignaverðið er of hátt. Ekki að leiguverðið sé of hátt. Það myndi lækka ef fasteignaverið myndi lækka. Það er engin ástæða fyrir kostnaði umfram 150-200 þús kr á fermeterinn í venjulegu húsnæði.....

Vaðrandi viðhald pappakassana í USA vs steypuklumpana á Íslandi, þá held ég að íslensku klumparnir fari halloka í þeim samanburði. Ekki að þeir þurfi mikið meira viðhald, heldur kostar viðhaldið á þeim mun meira....

[Agent Smith]

vinland, on 17 April 2012 - 18:27, said:

Aðal vandamálið við samanburð á leiguverði og fasteignaverði er að fasteignaverðið er of hátt. Ekki að leiguverðið sé of hátt. Það myndi lækka ef fasteignaverið myndi lækka. Það er engin ástæða fyrir kostnaði umfram 150-200 þús kr á fermeterinn í venjulegu húsnæði.....

Vaðrandi viðhald pappakassana í USA vs steypuklumpana á Íslandi, þá held ég að íslensku klumparnir fari halloka í þeim samanburði. Ekki að þeir þurfi mikið meira viðhald, heldur kostar viðhaldið á þeim mun meira....

Þetta vandamál þurfa t.d. húseigendur ekki að eiga við í steipukössum.
http://www.ca.uky.ed...facts/ef604.asp

Ég seldi á þessi ári á um 250 þús fermetrann og keypti á 220 þús fermetrann.

Edited by Agent Smith, 17 April 2012 - 19:35.

[gestur]

vinland, on 17 April 2012 - 18:27, said:

Aðal vandamálið við samanburð á leiguverði og fasteignaverði er að fasteignaverðið er of hátt. Það er engin ástæða fyrir kostnaði umfram 150-200 þús kr á fermeterinn í venjulegu húsnæði.....

Agent Smith, on 17 April 2012 - 19:33, said:

Ég seldi á þessi ári á um 250 þús fermetrann og keypti á 220 þús fermetrann.

Akkúrat .... bóla.