Sign in to follow this  
Followers 0

Hvers vegna lækkar ekki leiguverð?

41 posts in this topic

Posted

n/t

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

http://www.visir.is/leiguverd-a-nidurleid-fra-aramotum/article/2010383457197
Leiguverð er á niðurleið núna, segir Berglind Eva Gísladóttir hjá Leigulistanum. Hún segir að leiguverð hafi hækkað lítillega á haustmánuðum miðað við mánuðina á undan en frá áramótum aftur lækkað lítillega.
http://www.urbandictionary.com/define.php?term=n%2Ft

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu var 109,9 stig í febrúar 2012 (janúar 2011=100) og lækkaði um 1% frá fyrra mánuði. Síðastliðna 3 mánuði lækkaði vísitalan um 0,5% og síðastliðna 12 mánuði hækkaði hún um 9,6%. Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu sýnir breytingar á vegnu meðaltali fermetraverðs.
Sjá http://www.skra.is/Markadurinn/Markadsfrettir/Frett/~/NewsID/4665

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted (edited)

Líklega tekur einhvern tíma fyrir lækkun að koma fram í samningum. Þar sem leigusamningar eru oft bundnir í ákveðan mánuði eða ár. Núna virðist sem lækkun sé að koma fram, líklega vegna þess að framboð er næganlegt. 2200kr fyrir fermeter í stúdíó íbúð í Reykjavík þ.e. 35fm íbúð er leigð út á 80 þús á mánuði. Held að ég fari að kaupa holur til að leigja út... Með auðveldum hætti er hægt að ná 15-20% arði af eigin fé með því að fjárfesta í littlum íbúðum.

Edited by Agent Smith

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Leiguverð í dag er algjört brjálæði og eins og ég segi hefur síst lækkað frá hruni. Húsaleigubætur hafa svo staðið í stað en fólk sem hefur aðeins meira en til hnífs og skeiðar fær engar bætur. Velferðarstjórnin hefur mörgum sinnum talað um að beita sér fyrir úrræðum fyrir leigjendur og koma upp almennilegum leigumarkaði - að sjálfsögðu eru það bara orðin tóm eins og venjan er hjá þessari stjórn. Hugarfarið hjá hinum íslenska leigusala er einnig algjörlega undarlegt... þeir sem eru að leigja út telja að leigjandinn eigi í raun að borga fyrir þá íbúðina. Það gleymist hinsvegar að leigusali er að eignast íbúðina en leigjandinn ekki. Svo á leigusali að sjálfsögðu að standa skil á hússjóðnum en þeim kostnaði er oft komið yfir á leigjendur, jafnvel auglýst að hússjóður sé innifalin - eins og það sé eitthvað góðverk. Skil reyndar ekki hvers vegna leigusalar fá að brjóta lög án afleiðinga!

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Ég er að leigja 89 fm íbúð á Selfossi og við undirritun samnings var verðið 105 þús pr mán en í ákvæði samnings var tekið fram, að leigan gæti hækkað í samræmi við neysluvísitöluna. Ég er því að borga núna tæplega 108 þúsund á mánuði og má reikna með að leigan hækki allan tíman sem ég kem til með að vera hérna því ekki sé ég fram á að neysluvísitalan fari að lækka á næstu mánuðum. Held að þetta sé bara það sem allir leigutakar þurfa að díla við og hér á þessu svæði er mjög erfitt að fá leiguhúsnæði því verðið ræðst í flestum tilfellum af eftirspurn og framboði en ekki einhverjum útreikningum.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Er mjög ánægður með að vera ekki lengur á leigumarkaði.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Líklega tekur einhvern tíma fyrir lækkun að koma fram í samningum. Þar sem leigusamningar eru oft bundnir í ákveðan mánuði eða ár. Núna virðist sem lækkun sé að koma fram, líklega vegna þess að framboð er næganlegt. 2200kr fyrir fermeter í stúdíó íbúð í Reykjavík þ.e. 35fm íbúð er leigð út á 80 þús á mánuði. Held að ég fari að kaupa holur til að leigja út... Með auðveldum hætti er hægt að ná 15-20% arði af eigin fé með því að fjárfesta í littlum íbúðum.
Ok reiknaðu dæmið fyrir okkur svo að við sjáum hversu arðbært leiguhúsnæði er miðað við markaðsverð. Þú ert að fara að kaupa allavega svona eins og eina íbúð ekki satt? þetta eru ekki bara orðin tóm?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Leiguverð fer bara eftir framboði og eftirspurn. Það er til fullt af leigusölum sem hafa borgað sínar íbúðir upp fyrir mörgum árum, aðrir sem hafa kannski keypt á slæmum tíma og eru með vond lán. Án tillits til þess verða allir að beygja sig undir markaðinn. Þú leigir ekkert út á hærra verði en aðrir en þarf ekkert að leigja út á lægra verði heldur.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Hugarfarið hjá hinum íslenska leigusala er einnig algjörlega undarlegt... þeir sem eru að leigja út telja að leigjandinn eigi í raun að borga fyrir þá íbúðina. Það gleymist hinsvegar að leigusali er að eignast íbúðina en leigjandinn ekki. Svo á leigusali að sjálfsögðu að standa skil á hússjóðnum en þeim kostnaði er oft komið yfir á leigjendur, jafnvel auglýst að hússjóður sé innifalin - eins og það sé eitthvað góðverk. Skil reyndar ekki hvers vegna leigusalar fá að brjóta lög án afleiðinga!
Það er ekki leigan sem er vandamálið heldur léleg lán. Þau spila að sjálfsögðu beint inn í verðið á leigunni. Hvort að hússjóður sé innifalinn í leigunni eða ekki sé ég ekki að skipti neinu máli. Lögbrot er það aftur á móti ekki.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Það gleymist hinsvegar að leigusali er að eignast íbúðina en leigjandinn ekki.
Þú gleymir því að ef leigusali á ekki að greiða með leigunni að á verður leigan að vera umfram kostnað leigusala. Ef leiga er undir viðhaldi, vöxtum og opinberum gjöldum að þá er leigusalinn að tapa á því að leigja út. Hann er því ekki að eignast neitt í íbúðinni þegar þannig stendur á. Agent Smith ætlar hinsvegar að sýna okkur hvernig hann "hagnast auðveldlega um 15-20%" á útleigu. Ég bíð ennþá spenntur....

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted (edited)

Þú gleymir því að ef leigusali á ekki að greiða með leigunni að á verður leigan að vera umfram kostnað leigusala. Ef leiga er undir viðhaldi, vöxtum og opinberum gjöldum að þá er leigusalinn að tapa á því að leigja út. Hann er því ekki að eignast neitt í íbúðinni þegar þannig stendur á. Agent Smith ætlar hinsvegar að sýna okkur hvernig hann "hagnast auðveldlega um 15-20%" á útleigu. Ég bíð ennþá spenntur....
Hvernig færðu það út? Kanski hef ég miskilið þig en jafnvel þó svo að leiga standi ekki undir öllum afborgunum og leigusali þurfi að borga það sem vantar uppá þá er hann að sjálfsögu samt að eignast íbúðina. Ef ég tek lán og kaupi íbúð þannig að mánaðarlega afborganir eru 150.000kr og leigi hana út á 130.000kr þá er ég að eignast því sem nemur leigunni í íbúðinni þó það kosti mig 20.000kr á mánuði. Ekki satt? Edited by Laplace

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Kanski hef ég miskilið þig en jafnvel þó svo að leiga standi ekki undir öllum afborgunum og leigusali þurfi að borga það sem vantar uppá þá er hann að sjálfsögu samt að eignast íbúðina.
Leigusali er þá ekki að eignast íbúðina á kostnað leigjanda eins og falcon virtist halda. En ég get alveg lánað þér 100 kr og þú borgað mér það til baka, en þú ert ekkert betur settur eftir að hafa greitt lánið til baka. Það að leggja fyrir fjármunina (að spara) hefur ekkert með fasteignina að gera.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Þú gleymir því að ef leigusali á ekki að greiða með leigunni að á verður leigan að vera umfram kostnað leigusala. Ef leiga er undir viðhaldi, vöxtum og opinberum gjöldum að þá er leigusalinn að tapa á því að leigja út. Hann er því ekki að eignast neitt í íbúðinni þegar þannig stendur á. Agent Smith ætlar hinsvegar að sýna okkur hvernig hann "hagnast auðveldlega um 15-20%" á útleigu. Ég bíð ennþá spenntur....
T.d. kaup á 50fm íbúð á 10 millur lán með áhvílandi nýju láni frá ils upp á 8 millur. Afborgun c.a. 35 þús á mánuði. Leigutekjur 100þús á mánuði (rúm 2000kr fm) útlagður kostnaður 2 millur, Leigjandi borgar hita rafm hússjóð. Tekjur eftir afb eru 780þús. þá á eftir að draga frá fasteignagjöld ofl ca 80 þús. 700 þús í hagnað eða um 35% http://mbl.is/mm/fasteignir/fasteign/index.html?eign=555093 Ég er með 6 millur núna í lausafé og gæti því fjárfest í 3-4 skítaholum til útleigu. Væri því með um 2 millur á ári fyrir skatta. gæti sem sé keypt eina holu á ári það sem eftir er... http://www.mbl.is/leiga/leit/?area=3&area=5&area=6&area=7&area=8&area=82&rooms=2&min_price=&max_price=&text_query=

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted (edited)

T.d. kaup á 50fm íbúð á 10 millur lán með áhvílandi nýju láni frá ils upp á 8 millur. Afborgun c.a. 35 þús á mánuði. Leigutekjur 100þús á mánuði (rúm 2000kr fm) útlagður kostnaður 2 millur, Leigjandi borgar hita rafm hússjóð. Tekjur eftir afb eru 780þús. þá á eftir að draga frá fasteignagjöld ofl ca 80 þús. 700 þús í hagnað eða um 35% http://mbl.is/mm/fas...tml?eign=555093 Ég er með 6 millur núna í lausafé og gæti því fjárfest í 3-4 skítaholum til útleigu. Væri því með um 2 millur á ári fyrir skatta. gæti sem sé keypt eina holu á ári það sem eftir er... http://www.mbl.is/le...ce=&text_query=
Bara nokkrir hlutir í flýti: Já nema að leiguverðið er 1671 á fm að meðaltali. Spurning hvort þú fáir meðalverð fyrir ósamþykkta kjallarholu? http://www.skra.is/U...t/~/NewsID/4665 Þú telur að það að það að láta leigjanda bera kostnað leigusala (hússjóður) muni ekki koma niður á leiguverði. Þú telur að það sé engin kostnaður í eigin fé. Getum reyndar í stað þess gert ráð fyrir að arðsemi þurfi að vera yfir einhverri eigin fjárkröfu, t.d. 15%. Þú telur að niðurgreiðsla á höfuðstól sé kostnaður. Telur ekki með verðbætur sem leggjast á höfuðstól sem kostnað, þær draga úr eiginfjárstöðu í fasteign (þ.e. þessar 2 mkr í eiginfjárframlag sem þú ranglega kallar kostnað). Eða með öðrum: Þú vantelur fjármagnskostnað verulega og bætir afborgun á láni við vaxtakostnað. Það fyrra vegur mun þyngra en það síðara. Þú telur engan kostnað til viðhalds. Þú telurðu þig geta leigt út fasteign með 100% nýtingu. Ekkert tapast við tímann sem tekur að leita að leigjanda og svo nýjum leigjanda þegar viðkomandi segir upp. Svo telurðu þig geta keypt (og selt) fasteign án þess að greiða nokkuð í þóknanir. Ég man ekki hvernig fasteignagjöld hljóða og sleppi því að gera athugasemdir við þann kostnaðarlið hjá þér. Hverju er ég að gleyma? Finnst þér þú þurfa að uppfæra greininguna? Ætlarðu að skella þér á þessa? Edited by gestur

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Við þetta má bæta: Afborgun af 8m láni með jöfnum afborgunum er nærri 45 þús verðtryggt, ef þú tekur óverðtryggt er afborgun örugglega í kringum 60þús. Svo færðu 50fm2 hesthúsapláss á þessu verði en ekki 50fm2 íbúð.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted (edited)

Bara nokkrir hlutir í flýti: Já nema að leiguverðið er 1671 á fm að meðaltali. Spurning hvort þú fáir meðalverð fyrir ósamþykkta kjallarholu? http://www.skra.is/U...t/~/NewsID/4665 Þú telur að það að það að láta leigjanda bera kostnað leigusala (hússjóður) muni ekki koma niður á leiguverði. Þú telur að það sé engin kostnaður í eigin fé. Getum reyndar í stað þess gert ráð fyrir að arðsemi þurfi að vera yfir einhverri eigin fjárkröfu, t.d. 15%. Þú telur að niðurgreiðsla á höfuðstól sé kostnaður. Telur ekki með verðbætur sem leggjast á höfuðstól sem kostnað, þær draga úr eiginfjárstöðu í fasteign (þ.e. þessar 2 mkr í eiginfjárframlag sem þú ranglega kallar kostnað). Eða með öðrum: Þú vantelur fjármagnskostnað verulega og bætir afborgun á láni við vaxtakostnað. Það fyrra vegur mun þyngra en það síðara. Þú telur engan kostnað til viðhalds. Þú telurðu þig geta leigt út fasteign með 100% nýtingu. Ekkert tapast við tímann sem tekur að leita að leigjanda og svo nýjum leigjanda þegar viðkomandi segir upp. Svo telurðu þig geta keypt (og selt) fasteign án þess að greiða nokkuð í þóknanir. Ég man ekki hvernig fasteignagjöld hljóða og sleppi því að gera athugasemdir við þann kostnaðarlið hjá þér. Hverju er ég að gleyma? Finnst þér þú þurfa að uppfæra greininguna? Ætlarðu að skella þér á þessa?
Búseti áætlar viðhald af húsnæði 2-3% af brunabótamati sem er ekki svo langt frá markaðsverði þarna. http://www.buseti.is...rningar_og_svor Sjálfur gleymdi ég að nefna tryggingar. Mér sýnist þetta vera orðið frekar óhagstætt dæmi. Skal endurreikna þetta fyrir þig við betra tækifæri. Enda komnar ýmsar nýjar upplýsingar. Man einhver hérna hvað tryggingar eru áætlaðar á af fasteignaverði (fasteignamati eða brunabótamati)? Edited by gestur

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

Ljóst er, ef eitthvað annað en að kaupa kostar jafn mikið eða svipað og að kaupa, þá er augljóst að það er betra að kaupa.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted (edited)

1.002.600 = Leiga skv. FMR á ári -660.000 = Vaxtakostnaður (sem kemur til með að hækka eftir 5 ár, 6,6%, ættu reyndar að vera hærri en lægstu vextir því þú vilt 80% veðsetningu) -250.000 = viðhald skv. Búseta (2,5%) -50.000 = tryggingar (0,5% af verðmæti... ?) -X = Töpuð leiga við að leita að leigjanda+þóknun fasteignasala+annað (höfum X jafnt og núll að þessu sinni). = 42.600 42.600 / 2.000.000 = 2,13% Þarna erum við að gefum okkur það að leigan sé meðalverð þótt eignin sé kjallarahola. Við gefum okkur lægstu vexti þrátt fyrir að veðsetning sé yfir hámarki. Við erum ekki að taka tillit til þess að það eru allar líkur á að vextir hækki innan 5 ára. Við gerum ráð fyrir að engin kostnaður fari í að leita að leigjanda (t.d. tapaðar leigutekjur). Við gefum okkur enga þóknun til fasteignasala. Að öllu þessu tilteknu er alveg ljóst að arðsemin er neikvæð. Af hverju í ósköpunum ætti fjárfestir ekki frekar að velja það að fjárfesta í ríkisskuldabréfum og fá 7,67% ? Það er alveg ljóst að það er mun hagstæðara að kaupa heldur en að leigja. Skynsamur fjárfestir leigir og fær jákvæða ávöxtun á sitt fjármagn.

Edited by gestur

Share this post


Link to post
Share on other sites

Posted

1.002.600 = Leiga skv. FMR á ári -660.000 = Vaxtakostnaður (sem kemur til með að hækka eftir 5 ár, 6,6%, ættu reyndar að vera hærri en lægstu vextir því þú vilt 80% veðsetningu) -250.000 = viðhald skv. Búseta (2,5%) -50.000 = tryggingar (0,5% af verðmæti... ?) -X = Töpuð leiga við að leita að leigjanda+þóknun fasteignasala+annað (höfum X jafnt og núll að þessu sinni). = 42.600 42.600 / 2.000.000 = 2,13% Þarna erum við að gefum okkur það að leigan sé meðalverð þótt eignin sé kjallarahola. Við gefum okkur lægstu vexti þrátt fyrir að veðsetning sé yfir hámarki. Við erum ekki að taka tillit til þess að það eru allar líkur á að vextir hækki innan 5 ára. Við gerum ráð fyrir að engin kostnaður fari í að leita að leigjanda (t.d. tapaðar leigutekjur). Við gefum okkur enga þóknun til fasteignasala. Að öllu þessu tilteknu er alveg ljóst að arðsemin er neikvæð. Af hverju í ósköpunum ætti fjárfestir ekki frekar að velja það að fjárfesta í ríkisskuldabréfum og fá 7,67% ? Það er alveg ljóst að það er mun hagstæðara að kaupa heldur en að leigja. Skynsamur fjárfestir leigir og fær jákvæða ávöxtun á sitt fjármagn.
Ég gleymi fasteignagjöldunum 80 þús skv. þér sjálfurm. Nú hefur enn eitt dæmið verið rakið um það að leiguverð dekkar ekki núverandi fasteignaverð. Sem er enn einn mælikvarðinn á því að fasteignabólan er ekki enn sprunginn. Sömuleiðis segir það okkur að útleiga sé ekki arðbær. SAMT líða kannski ekki nema svona eins og 2 dagar og allir eru farnir að tala um hvað fasteignaverð sé hagstættt og það sé ofboðslega dýrt að leigja í samanburði við það að kaupa.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!


Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.


Sign In Now
Sign in to follow this  
Followers 0

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.