Sign in to follow this  
Followers 0
falcon1

Vantar ráð með afgang af fasteignaviðskiptum. :)

23 posts in this topic

Sælir félagar,  ég keypti fasteign ásamt bróður mínum fyrir rúmlega tveimur árum síðan og núna ætlum við að selja þá eign á næstu vikum og fara sitthvora leiðina.  Miðað við sambærilega eign þá ætti ég að vera með svona 7-9 millur í afgang eftir að það er búið að greiða öll lán og slíkt.
Einhvers staðar þarf maður víst að búa og líklegast ekki viturlegt að leigja eins og staðan er á markaðnum í dag.  Eða hvað?

Væri viturlegt að setja 5 millur (meira ef afgangurinn verður hærri?) í greiðslu inná húsnæði og kaupa skuldlausan eyðslugrannan bíl (neyðist til að eiga bíl) fyrir undir 1 millu?  Bílalánið hjá mér núna er um 30 þúsund á mánuði.

Hvernig haldið þið að fasteignaverð á Suðurnesjum muni þróast?  Er öll hækkunin komin eða haldið þið að húsnæði þar eigi eftir að hækka meira?  Nú erum um 20% bæjarbúa í Reykjanesbæ útlendingar,  mun það hafa áhrif á fasteignaverðsþróunina?

Er ekki gáfulegast að vera með fasteignalánið svo 100% óverðtryggt?  Maður er skeptískur á að þessi stöðugleiki sem hefur ríkt undanfarin ár haldist,  líklegt að verðbólguskot sé á leiðinni?

Hvað segið þið?

Share this post


Link to post
Share on other sites
35 minutes ago, falcon1 said:

Sælir félagar,  ég keypti fasteign ásamt bróður mínum fyrir rúmlega tveimur árum síðan og núna ætlum við að selja þá eign á næstu vikum og fara sitthvora leiðina.  Miðað við sambærilega eign þá ætti ég að vera með svona 7-9 millur í afgang eftir að það er búið að greiða öll lán og slíkt.
Einhvers staðar þarf maður víst að búa og líklegast ekki viturlegt að leigja eins og staðan er á markaðnum í dag.  Eða hvað?

Væri viturlegt að setja 5 millur (meira ef afgangurinn verður hærri?) í greiðslu inná húsnæði og kaupa skuldlausan eyðslugrannan bíl (neyðist til að eiga bíl) fyrir undir 1 millu?  Bílalánið hjá mér núna er um 30 þúsund á mánuði.

Hvernig haldið þið að fasteignaverð á Suðurnesjum muni þróast?  Er öll hækkunin komin eða haldið þið að húsnæði þar eigi eftir að hækka meira?  Nú erum um 20% bæjarbúa í Reykjanesbæ útlendingar,  mun það hafa áhrif á fasteignaverðsþróunina?

Er ekki gáfulegast að vera með fasteignalánið svo 100% óverðtryggt?  Maður er skeptískur á að þessi stöðugleiki sem hefur ríkt undanfarin ár haldist,  líklegt að verðbólguskot sé á leiðinni?

Hvað segið þið?

Sedlabankar I Evropu og USA eru byrjadir ad hækka vexti og Island fylgir eftir i haust. Fasteignaverd i RVK styrist af Airbnb-ædinu og utlendingum sem eru fluttir inn vegna uppgangsins. Ef kemur skellur hrynur utanbæjar meira en RVK og er seinna ad retta sig.

Share this post


Link to post
Share on other sites
9 mínútum síðan, TinTin said:

Sedlabankar I Evropu og USA eru byrjadir ad hækka vexti og Island fylgir eftir i haust. Fasteignaverd i RVK styrist af Airbnb-ædinu og utlendingum sem eru fluttir inn vegna uppgangsins. Ef kemur skellur hrynur utanbæjar meira en RVK og er seinna ad retta sig.

Já,  ég er dáldið hræddur um að skellurinn sé að nálgast. :(  Þá er spurning hvort að það sé betra að vera á leigumarkaðnum í smá tíma og sjá til?  Finnst bara helvíti blóðugt að borga þessa rándýru leigu sem boðið er uppá,  svo er ég líka með hund sem gerir það erfiðara að finna eitthvað leiguhúsnæði.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Finndu þér nýlegan Toyota Aygo eða sambærilegan. Þeir eru ódýrir í innkaupum og rekstri.

Það er ekkert vit í að fara að borga háa leigu í einhvern tíma. Fasteignaverð getur allt eins haldið áfram að hækka eins og það getur lækkað. 

Svo geturðu flett upp gömlum þráðum hérna. Það hefur ekki vantað dómsdagsspár um hrun á fasteignaverði en þeir aðilar hafa ekki haft rétt fyrir sér.

Þörf fyrir húsnæði mun halda áfram að aukast á næstu árum og þó svo að það hægi á í ferðaþjónustunni er ekki útlit fyrir neinar stökkbreytingar á húsnæðisverði.

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ég var einn af þeim sem spáðu fyrir um hrun á fasteignamarkaði á árunum 2005-2007.  Aðstæður nú, altso í efnahagslífinu og peningamálum eru ólíkar og innihalda ekki sjáanlega tímasprengju eins og var tilfellið fyrir hrun þegar hagkerfið var gírað upp á erlendu lánsfé. Stórfelld hækkun á fasteignaverði, jafnvel á örfáum árum eins og gerst hefur hér þarf alls ekki að þýða að um tímabundna bólu sé að ræða. Í það minnsta geta liðið mörg ár áður en einhver lækkun verður. Þetta blasir við víða um heim.

Ég er sammála Landanum þó svo að mér þyki fasteignaverð allt of hátt miðað við byggingakostnað. Kannski ekki allstaðar en víða er það tilfellið sýnist mér.

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ég tek undir með þeim hér fyrir ofan að það er ekkert vit í að fara á leigumarkaðinn ef þú getur keypt þér eign. Þó að verðið lækki í einhverri framtíð þá er áhættan á að svo verði ekki of mikil að mínu mati. Og það sem hefur oftast gerst áður er að verðið lækkar ekki endilega heldur stendur í stað og lækkar með verðbólgu. En það er allt of dýrt að leigja. 

Svo er að losa sig við eins mikið af skuldum sem hægt er, lækka vaxtabirgði af bílalánum og öðrum lánum sem mest. Því það er dýrt að skulda.

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites

Eruð þið ekki sammála að eina vitið sé að taka óverðtryggt í stað verðtryggðs fasteignaláns?  Það er verið að reyna að selja manni þá hugmynd að maður græði ekkert á því og að verðtryggða sé jafnvel hagstæðara,  fæ það ekki alveg til að ganga upp í hausnum á mér. :)

Share this post


Link to post
Share on other sites
11 minutes ago, falcon1 said:

Eruð þið ekki sammála að eina vitið sé að taka óverðtryggt í stað verðtryggðs fasteignaláns?  Það er verið að reyna að selja manni þá hugmynd að maður græði ekkert á því og að verðtryggða sé jafnvel hagstæðara,  fæ það ekki alveg til að ganga upp í hausnum á mér. :)

Nei þvert á móti. Óverðtryggðu lánin eru mjög dýr og hafa reynst óhagstæðari. Svo kemstu aldrei hjá því að borga verðbólguna með einum eða öðrum hætti. Um leið og hún fer á stjá hækka vextirnir og greiðslubyrðin getur þar af leiðandi hækkað snarlega á óverðtryggðum lánum. Á verðtryggðum lánum hækkar hins vegar höfuðstóllinn en greiðslurnar minna. Þannig eru verðtryggð lán með lægri sveiflum í greiðslum og því áhættuminni.

Svo ef þú tekur verðtryggt lán hefurðu þann möguleika ef þér hentar að borga aukalega inn á höfuðstólinn og lánið þar af leiðandi hraðar niður.

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites
4 hours ago, Landinn said:

Nei þvert á móti. Óverðtryggðu lánin eru mjög dýr og hafa reynst óhagstæðari. Svo kemstu aldrei hjá því að borga verðbólguna með einum eða öðrum hætti. Um leið og hún fer á stjá hækka vextirnir og greiðslubyrðin getur þar af leiðandi hækkað snarlega á óverðtryggðum lánum. Á verðtryggðum lánum hækkar hins vegar höfuðstóllinn en greiðslurnar minna. Þannig eru verðtryggð lán með lægri sveiflum í greiðslum og því áhættuminni.

Svo ef þú tekur verðtryggt lán hefurðu þann möguleika ef þér hentar að borga aukalega inn á höfuðstólinn og lánið þar af leiðandi hraðar niður.

er það?
Stutt skoðun leiðir í ljós að miðað við 20 m króna lán í 25 ár og 2,6% verðblógu kostar um 4 millum meira að taka verðtryggt....
 

Capture.JPG

10 hours ago, falcon1 said:

kaupa skuldlausan eyðslugrannan bíl (neyðist til að eiga bíl) fyrir undir 1 millu?  Bílalánið hjá mér núna er um 30 þúsund á mánuði.

 

Hvað segið þið?

Sæll Félagi
Hvað þarftu að keyra mikið á hverjum degi?
Ef það er til Rvík fram og til baka þá gæti verið betra að vera á rafbíl.  
https://www.hyundai.is/nyir/ioniq/yfirlit
Til dæmi Ioniq er á um 3,6 millur ef þú borgar 1,6 millu í bílnum er mánaðargreiðslan um 32 þús.
Það kostar talsvert minna að aka um á rafmagni en bensíni viðhaldið er nær ekkert og líklega ódýrara að taka lánið en borga bensínið......

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites
13 hours ago, Agent Smith said:

er það?
Stutt skoðun leiðir í ljós að miðað við 20 m króna lán í 25 ár og 2,6% verðblógu kostar um 4 millum meira að taka verðtryggt....
 

Capture.JPG

Sæll Félagi
Hvað þarftu að keyra mikið á hverjum degi?
Ef það er til Rvík fram og til baka þá gæti verið betra að vera á rafbíl.  
https://www.hyundai.is/nyir/ioniq/yfirlit
Til dæmi Ioniq er á um 3,6 millur ef þú borgar 1,6 millu í bílnum er mánaðargreiðslan um 32 þús.
Það kostar talsvert minna að aka um á rafmagni en bensíni viðhaldið er nær ekkert og líklega ódýrara að taka lánið en borga bensínið......

Þú ert að bera saman epli og appelsínur. Í þessu dæmi þínu eru greiðslurnar af óverðtryggða láninu 30 þús kr. hærri en af verðtryggða láninu á mánuði. Ef þú ætlar að gera þetta samanburðarhæft þarftu að hafa greiðslurnar þær sömu. Það er því sennilega hagstæðara að taka verðtryggða lánið og borga 30 þús kr. aukalega inn á höfuðstólinn á hverjum mánuði frekar en að taka það óverðtryggða.

Share this post


Link to post
Share on other sites
15 tímum síðan, Agent Smith said:

er það?
Stutt skoðun leiðir í ljós að miðað við 20 m króna lán í 25 ár og 2,6% verðblógu kostar um 4 millum meira að taka verðtryggt....
 

Capture.JPG

Sæll Félagi
Hvað þarftu að keyra mikið á hverjum degi?
Ef það er til Rvík fram og til baka þá gæti verið betra að vera á rafbíl.  
https://www.hyundai.is/nyir/ioniq/yfirlit
Til dæmi Ioniq er á um 3,6 millur ef þú borgar 1,6 millu í bílnum er mánaðargreiðslan um 32 þús.
Það kostar talsvert minna að aka um á rafmagni en bensíni viðhaldið er nær ekkert og líklega ódýrara að taka lánið en borga bensínið......

Ég keyri á milli til Reykjavíkur frá Reykjanesbæ svona 4 sinnum í viku.  Já,  mig langar í bíl sem getur keyrt allavega þessa leið á rafmagninu eingöngu.  Ég þarf greinilega að reikna þetta eitthvað meira. :)

Share this post


Link to post
Share on other sites
On 11/08/2018 at 10:59 AM, Landinn said:

Þú ert að bera saman epli og appelsínur. Í þessu dæmi þínu eru greiðslurnar af óverðtryggða láninu 30 þús kr. hærri en af verðtryggða láninu á mánuði. Ef þú ætlar að gera þetta samanburðarhæft þarftu að hafa greiðslurnar þær sömu. Það er því sennilega hagstæðara að taka verðtryggða lánið og borga 30 þús kr. aukalega inn á höfuðstólinn á hverjum mánuði frekar en að taka það óverðtryggða.

Epli og epli lánstími og fjárhæð er sú sama.  25 ár x 30 þús er um 2 millur.  Hugsa að þetta myndi enda á sipuðum stað þ.e. ef ekki kæmi slæmt verðbólguskot í upphafi lánstíma.....

Share this post


Link to post
Share on other sites

Það er ekki epli og epli þegar greiðslurnar eru svona mismunandi.....segir sig sjálft.

Ef þú borgar verðtryggða lánið með sama hætti og óverðtryggða yrði það uppgreitt áður en þessi uppgefni lánstími segir til um....

Share this post


Link to post
Share on other sites

Bara minna á að hér var hrun og margir missti allt sitt. Fasteignaverð hækkar ekki stöðugt. 

Eiga fyrir húsinu en ekki veðja að hækkunin haldi sér.

200.000 kr. afborgun breytist hratt við hvert prósentustig verðbólgu.

Húsnæði á ekki að vera brask heldur aðgengilegt fyrir fólk.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Það sem margir gera er að festa 3/5 ára óverðtryggða vexti núna og vona að verðbólguskotið/veiking ISK gangi yfir á þeim tíma. Í kjölfarið á því væri hægt að skoða að taka verðtryggt aftur þegar mesta bólgan er komin í gegn. Þá eru óverðtryggðir vextir þó enn möguelga háir og því geta verið aftur dýrari, eins og þeir hafa reynst síðustu árin. Vandamálið er bara að tímasetja þetta. Því markaðurinn/bankarnir mun ekki bjóða þér lága óvertryggða vextir ef hann reiknar sjálfur með verðbólguskoti. 

En ég er amk á þessum vagni, en það er bara mitt bett. 

Share this post


Link to post
Share on other sites
13 hours ago, GGG said:

Það sem margir gera er að festa 3/5 ára óverðtryggða vexti núna og vona að verðbólguskotið/veiking ISK gangi yfir á þeim tíma. Í kjölfarið á því væri hægt að skoða að taka verðtryggt aftur þegar mesta bólgan er komin í gegn. Þá eru óverðtryggðir vextir þó enn möguelga háir og því geta verið aftur dýrari, eins og þeir hafa reynst síðustu árin. Vandamálið er bara að tímasetja þetta. Því markaðurinn/bankarnir mun ekki bjóða þér lága óvertryggða vextir ef hann reiknar sjálfur með verðbólguskoti. 

En ég er amk á þessum vagni, en það er bara mitt bett. 

Ertu til í að útvíkka þessa vangaveltu. Hvaða merki höfum við um aðstejandi gengisfall íslensku krónunnar (og þar með verðbólguskot).

Ég tek það fram að ég er alls ekki að rengja þig, er bara forvitinn um hvað þú ert að horfa í næstu misserin.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Falcon, excel is your friend í þessum rekstrarpælingum á bíl.

Um verðtryggð v.s óverðtryggð lán ætla ég að taka undir með Landanum. Einn helsti gallinn við verðtryggðu lánin er uppsetning þeirra og lágar greiðslur af höfðustól lengi framan af í svokölluðum jafngreiðslulánum. Þetta gerir auðvitað fólki kleyft að komast í gegnum greiðslumat á mun stærra láni en aðrar uppsetningar - þar sem afborganir af höfuðstól eru hærri fyrst á lánstímanum.

Jafngreiðslufyrirkomulagið gerir einfaldlega að verkum að fólk er að skulda meira-lengur og samanlagt við verðbótaþátt lánsins verða heildaráhrifin verulega frústrerandi fyrir marga.

Fyrir dæmigert 40 ára jafngreiðslulán er ágætis þumal regla að líta á fyrri helming lánstímans sem húsaleigu. Eignamyndunin er sáralítil. Á móti kemur að mánaðarlegar afborganir eru lágar. Slíkt lán getur verið mjög þægilegt og öruggt ef illa árar því að afborganirnar eru stabílar og sveiflur hægar. Ef vel árar má síðan greiða inn á höfuðstólinn og fá þannig kosti annarra lánaforma ef ekki eru ókræsileg uppgreiðsluákvæði á láninu. Fæstir gera þetta þegar á hólminn er komið - það er önnur saga.

Ég er búinn að fara 12 lotur í þessum lánaformum og þetta endar alltaf á því sama. Vaxtakjör hér eru einfaldlega verri en gengur gerist erlendis og verðtryggð lán eru til lengri tíma ódýrust krónulána að öllu öðru jöfnu. En eins og áður sagði bjóða þau upp á að skulda verulega mikið verulega lengi og það er auðvitað rándýrt.

Share this post


Link to post
Share on other sites
10 hours ago, MR-V said:

Ertu til í að útvíkka þessa vangaveltu. Hvaða merki höfum við um aðstejandi gengisfall íslensku krónunnar (og þar með verðbólguskot).

Ég tek það fram að ég er alls ekki að rengja þig, er bara forvitinn um hvað þú ert að horfa í næstu misserin.

Ég tel óvissuna mesta niðurávið með krónuna næstu 2 árin (veiking). Vissulega er viðskiptaafgangur en ef við tökum sem dæmi að wow lendi í vandræðum þá kemur klárt speculative hit á krónuna plús raunhagkerfið vill allt kaupa eur á sama tíma og við getum fengið 10-20% veikingu. En ég er s.s. ekki að segja að þetta sé endilega að fara að gerast, en jafnvel án vandæða wow þá held ég að sparnaður muni meira lenda erlendis. Þú færð 2% vexti í usd hjá bönkunum óbundið svo það er bara 2,5% vaxtamunur. Ég myndi amk taka því betti að veðja á að eur/isk verði 127+ með því að eiga eitthvað í erlendum myntum. Þetta mun síðan leiða beint út í verðlag og þal vaxtakjör. Annað risavaxið dæmi eru kjarasamningar framundan. Fyrirtækin geta ekki tekið á sig teljanlegar launahækkannir í viðbót svo ef kröfurnar verða áfram eins miklar og menn eru að hóta, þá endar þetta bara í verðlaginu.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ég veit ekki hvað er framundan. Það eru margir óvissuþættir, en ekkert í líkingu við árið 2008.

Það er aðallega alþjóðaumhverfið sem er spurning, svo og ferðamannaiðnaðurinn sem virðist vera stabíll þrátt fyrir að vera hættur að vaxa. Allt annað á Íslandi er í lagi.

Ríkissjóður er að verða nær skuldlaus, og allt virðist vera gott.

En maður er samt hugsi.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Mun fall Icelandair og Wow (ef það gerist) eitthvað hafa áhrif á efnahagsstöðugleikann?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!


Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.


Sign In Now
Sign in to follow this  
Followers 0

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.