Sign in to follow this  
Followers 0
falcon1

Verðtryggt eða óverðtryggt? Ekkert val?

12 posts in this topic

Jæja,  nú er ég búin að sjá íbúð sem mér líst á (29,5 millur) en þá þarf að fjármagna hana.  Þá er stóra spurningin hvers konar lán maður ræður við og eru hagstæð.

Ég get tekið lán hjá lífeyrissjóðnum mínum verðtryggt á 2,46% vöxtum (breytilegum) en þeir lána auðvitað aðeins 70% þannig að ég þyrfti þá viðbótar bankalán til að brúa smá bil á milli.

Ég er því miður á skítalaunum og bráðabirgða greiðslumatið gefur upp 110 þúsund sem ég ætti að geta borgað af lánum.  Og miðað við það þá er óverðtryggð lán bara ekki option fyrir mig. :(

Hinsvegar ef ég tæki bæði lánin verðtryggð þá væri greiðslubyrðin vel viðráðanleg uppá 87 þúsund krónur í byrjun allavegana en ég er drulluhræddur við að verðbólgan sé að fara vel af stað á þessu ári og efnahagslífið að taka góða niðursveiflu.

En svo er nú það að einhvers staðar verður maður að búa með hundinn,  þannig að ég er farin að horfa uppá það að maður eiginlega neyðist til þess að taka þessi lán til að hafa þak yfir höfuðið.  Húsaleigan hérna er auðvitað klikkuð (vel hærri en afborgun af lánum) eins og annars staðar á SV-horninu.

Er einhver valkostur sem ég er ekki að sjá til staðar fyrir fólk sem er ekki á yfir 500 þúsund á mánuði í tekjur fyrir skatt?

Ps. ég er skuldlaus með öllu núna og verð það áfram fyrir utan þá íbúðarlánin sem ég neyðist til að taka.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Gleymdi að spyrja... ef að verðbólgan fer af stað er ekki líklegt að óverðtryggðir vextir muni hækka líka?  Eða myndu þeir kannski lækka ef að það kæmi niðursveifla með?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Óverðtryggðir vextir fylgja vaxtastefnu SÍ, og þeir fylgja ætíð verðbólgu.

Verðtryggð fylgja alltaf verðbólgu.

Þannig að þú færð smá hlé með óverðtryggðu, því þau hækka síðar ef verðbólga spikar.

En ég mæli alltaf með óverðtryggðu. Ég hef tekið 4 lán í gegnum tíðina, 3 af þeim óverðtryggt, öll greidd upp hratt, 1 verðtryggt. Mín versta upplifun var af verðtryggða láninu, það var frá LÍN, og það voru eitthvað um 600 þús kr. upphaflega fyrir 2 annir sem mörg mörg ár fór í að borga upp.

Foreldrar mínir keyptu raðhús 1997 á um 8 milljónir. Í dag skulda þau 8 milljónir í verðtryggðu.

Bottom line, ekki taka verðtryggt ef þú getur komist hjá þeim.

Ef verðbólga fer á flug þá erum við öll í sama potti, ef þér finnst óverðtryggt brenna of mikið þá getur þú alltaf skipt í verðtryggt og orðið að þræli.

Þú getur fest vexti með óverðtryggðu, og þar með haft smá gálgafrest, og endurskipulagt.

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites

Já,  ég hef alltaf verið á móti verðtryggðum lánum en allavega miðað við þessa íbúð þá sé ég ekki framá að geta ráðið við óverðtryggt lán miðað við núverandi launastöðu.   Og þessi íbúð er á frekar hagstæðu verði miðað við að hún er splúnkuný.  Ódýrari eignir á Suðurnesjum eru yfirleitt orðnar frekar gamlar (ég er ekki handlaginn þannig að það væri mikill kostnaður í viðhaldi) og/eða of stórar fyrir mínar þarfir.

Annars þá er hausinn á mér farinn að hringsnúast í þessum málum  :D

Ps.  ég ráðgeri að greiða sem mest inná lánin frá upphafi.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Falcon - inn í greiðslumat er reiknaður verulegur kostnaður af bíl - fyrir suma sem þjóðnýta gamlar druslur er talan fáránleg. Hvað sem því líður er það þekkt ráð að selja mömmu eða vini bíldrusluna á pappírunum ríflega viku áður en fólk fer í greiðslumatið. Þegar salan er gengin í gegn í kerfinu kemur enginn bíll upp við könnun á greiðslugetu og þú ert rukkaður um eitthvað X í almennings-samgöngur sem er náttúrulega ekki baun í bala af því að þú hjólar allt sem þú þarft. Þar með ertu kominn með betra greiðslumat sem býður upp á hærri lán. Einhver kann að segja að þetta sé varasöm aðgerð en spurt er: hversu varasöm er hún (þ.e.a.s. að kría hærra lán en maður á hugsanlega skilið út úr bankanum) þegar valkosturinn er ísl. leigumarkaður þar sem borgað er miklu meira um hver mánaðarmót en afborganirnar af bankaláninu hljóða upp á?

Þú getur síðan bókað það að ef verðbólga hreyfist eitthvað að ráði þá rjúka vextir á óverðtryggðum lánum upp. Það er gallinn við þau - skert öryggi á krepputímum og því henta þau helst þeim sem skulda mátulega lítið og hafa borð fyrir báru til að dekka stórhækkaðar afborganir af fasteignalánum yfir nokkurra ára tímabil. Að þessu leyti eru þau verðtryggðu miklu öruggari af því að greiðslubyrgin breytist svo hægt og lítið.

Vittu hvort að þú getur fiskað upp verðtryggt lán sem hefur lága, eða enga uppgreiðsluþóknun. Ef þú finnur það þá getur þú alltaf borgað meira inn á lánið hver mánaðarmót en greiðsluplanið segir til um og þá hefur þú alla möguleika til að stytta lánstímann verulega með lítilsháttar auka-innborgun um hver mánaðarmót og þar með sleppa við mesta arðránið af löngu verðtryggðu annuitets láni en um leið nýtur þú öryggisins sem felst í lágum afborgunum ef hart er í ári. Helsti gallinn við þessi verðtryggðu annuitets lán er hvað höfuðstólsgreiðslur eru lágar langt framan af lánstímanum. Pældu í reiknivélum á vefsíðum bankanna og skoðaðu muninn á "jafnar greiðslur" og "jafnar afborganir" og notaðu 3% verðbólgu sem viðmið.

 

2 users like this

Share this post


Link to post
Share on other sites
3 hours ago, Newton said:

Foreldrar mínir keyptu raðhús 1997 á um 8 milljónir. Í dag skulda þau 8 milljónir í verðtryggðu.

Vísitala verðtryggingar árið 1997 er 179 stig

Í dag stendur hún í 460 stigum.

Á verðgildi dagsins í dag fengu foreldrar þínir lánaðar 20.6 milljónir árið 1997 og skulda í dag 8 milljónir - 22 árum síðar. 

Þau hafa að öllum líkindum tekið 40 ára verðtryggt annuitets lán sem býður upp á lágar afborganir gegn lítilli eignamyndun á fyrri helming lánstímans. Í þessum lánum liggur djöfullinn í smáatriðinum. Ef þau hefðu alla tíð borgað kannski 80 þús í stað þeirra 70 þús sem stendur á greiðsluseðlinum um hver mánaðarmót væri lánið að fullu greitt upp í dag.

Eina vopnið gegn háum vöxtum á Íslandi er þekking. Það vekur endalaust furðu mína hversu illa fólk áttar sig á lánafyrirkomulagi og hversu tregt það er að leika sér í reikivélum bankanna  til að átta sig á hlutunum. Jafnvel háskólamenntað fólk skilur ekki baun í bala.

3 users like this

Share this post


Link to post
Share on other sites

Madur tharf ad setja sig inni thetta. Skil ekki hvers vegna folk sættir sig vid thetta lanafyrirkomulag. Af hverju er ekki hægt hægt ad frysta overdtryggt lan? Fram til 2018 voru vextir i sogulegu lagmarki, thar til FED i USA byrjadi af hækka litilega. Sama annars stadar a Vesturlondum. Ef eg skil thetta rett tha er overdtryggt lan nokkurs konar flexlan, fylgir vaxtabreytingum. En enginn islenskur banki eda lanastofnun bydur uppa alvoru FAST vaxtalan (t.d. 3 prosent). Thannig ad i raun er folki  ytt yfir i verdtryggd lan. Ljotur leikur.

 

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites

Það borgar sig líka að taka eins stutt lán og fjárhagurinn leyfir. Það eru margir sem stökkva á 40 ára lán í staðinn fyrir 20 því greiðslurnar eru auðvitað minni. Það ætti pottþétt í staðinn taka 20 ára lánið ef það ræður við það. Lánskostnaðurinn af 40 ára láni er gígatískur.

Ég reiknaði einhverntímann að ef ég tæki 10 milljóna króna lán í 40 ár þyrfti ég að borga 30 millur+ bara í vexti á þessum tíma. Það er auðvitað klikkun.

1 user likes this

Share this post


Link to post
Share on other sites
2 tímum síðan, TinTin said:

Madur tharf ad setja sig inni thetta. Skil ekki hvers vegna folk sættir sig vid thetta lanafyrirkomulag. Af hverju er ekki hægt hægt ad frysta overdtryggt lan? Fram til 2018 voru vextir i sogulegu lagmarki, thar til FED i USA byrjadi af hækka litilega. Sama annars stadar a Vesturlondum. Ef eg skil thetta rett tha er overdtryggt lan nokkurs konar flexlan, fylgir vaxtabreytingum. En enginn islenskur banki eda lanastofnun bydur uppa alvoru FAST vaxtalan (t.d. 3 prosent). Thannig ad i raun er folki  ytt yfir i verdtryggd lan. Ljotur leikur.

 

Það er boðið upp á að festa vextina í 3 og 5 ár en vextirnir auðvitað mjög háir. 

Ég er að velta fyrir mér hvort að það borgi sig að festa vextina af lífeyrissjóðaláninu við 2,43% eins og er í boði i dag. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ég held að sama er hvaða lán þú tekur ertu betur settur til lengri tíma með því að kaupa en leigja.

Ég myndi skoða að blanda þessu eitthvað ef þú getur t.d. 50/50 eða 60/40, óverðtryggt m.v fyrri partinn. En eins og kom fram hér að framan þá eru vextir aðeins fastir í 3-5 ár og þá eru þeir leiðréttir m.v. verðbólgu. En kannski áttu þá möguleika á að endurfjármagna. 

Ég myndi líka taka sem mest frá lífeyrissjóði.

Verðbólgan á síðasta ári var um 3.7 % og ég held að menn eigi von á svipuðu eða meiru á þessu ári. Árin á undan hefur verðbólga verið sögulega lág eða um 2%

Gangi þér alla vega vel við þessi kaup.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Ég er ætla að taka þetta lífeyrissjóðslán sem ég nefndi en ég veit ekki hvort ég eigi að taka breytilega vexti (2,46% núna en breytast í 2,15% um miðjan þennan mánuð, endurskoðað á 3ja mánaða fresti) eða að festa vextina í 3,55% sem myndi þýða 12 þúsund krónur í hækkun á byrjunargreiðslubyrði.

Hvað segið þið um þær pælingar?  Arfavitlaust eða?

Share this post


Link to post
Share on other sites
On 2/6/2019 at 10:28 PM, falcon1 said:

Ég er ætla að taka þetta lífeyrissjóðslán sem ég nefndi en ég veit ekki hvort ég eigi að taka breytilega vexti (2,46% núna en breytast í 2,15% um miðjan þennan mánuð, endurskoðað á 3ja mánaða fresti) eða að festa vextina í 3,55% sem myndi þýða 12 þúsund krónur í hækkun á byrjunargreiðslubyrði.

Hvað segið þið um þær pælingar?  Arfavitlaust eða?

Ef þú velur breytilega vexti, þá myndi ég kanna hvaða samningsbundinn rétt þú hefur á að breyta láninu í fasta vexti ef það er ljóst að breytilegu vextirnir munu hækka.

Ég myndi segja að vextir, verðbólga, verði almennt stöðugt í eitt ár í viðbót, en svo veit enginn með þessar kjaraviðræður, og svo hvaða áhrif það hefur, en það tekur tíma.

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!


Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.


Sign In Now
Sign in to follow this  
Followers 0

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.